¿Qué es una FIBRA?

En el mundo financiero existen diversos productos que pueden ser utilizados por inversionistas a medida que les resulte útil y cómodo. La mayoría de las veces el retorno es una función proporcional del riesgo. La diversificación de tu inversión es una manera de mitigar el riesgo de la misma. Invertir en FIBRAs hace esto posible. A continuación entraremos a detalle sobre qué es una FIBRA, cuáles existen en México y en qué sectores inmobiliarios operan.

¿Qué es una FIBRA?

Las FIBRAs, o Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces, son empresas que poseen o financian bienes inmuebles que generan ingresos a través de rentas y ventas en una variedad de sectores inmobiliarios. Estas empresas inmobiliarias tienen que cumplir una serie de requisitos para calificar como FIBRA. La mayoría de las FIBRAs cotizan en las principales bolsas de valores, y ofrecen una serie de beneficios a los inversionistas.

¿Por qué son importantes?

Las FIBRA´s son instrumentos financieros que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y a pesar de ser relativamente nuevas en nuestro país, llevan existiendo sesenta años en Estados Unidos bajo el nombre REIT (Reat Estate Investment Trust.)

El objetivo de una FIBRA es maximizar su rendimiento inmobiliario para sus inversionistas a través de rentabilidad de proyectos tanto de construcción como arrendamiento. Este producto financiero se cataloga por la BMV como un híbrido, ya que permite al inversionista recibir dividendos – proporcionales a su participación – de las rentas del portafolio de la FIBRA y además permite percibir ganancias en el valor de su inversión en sí (plusvalía).

Para poder constituir una FIBRA, es necesario que el portafolio de inversión este compuesto al menos en su 70% de bienes inmuebles o terrenos y tener un modelo de negocios enfocado en la compra y construcción de inmuebles para generar rentas. Además, la BMV estipula que el 95% de la utilidad debe ser repartida a los inversionistas. Esto permite que el inversionista perciba ganancias principalmente por dividendos.

 A diferencia de las acciones y bonos, el valor de la inversión de una FIBRA no esta en el titulo en si, ni la ganancia en la fluctuación de valor. Como previamente mencionado, el valor de la inversión e una FIBRA esta en los dividendos. A pesar de operar en el segmento de “capitales,” bajo la una normatividad muy similar a la de una acción o bono, no cuentan con un plazo determinado ni calificación. A pesar de esto, gran parte de la inversión en FIBRAs proviene de inversionistas institucionales, tales como afores, aseguradoras y afianzadoras; lo que demuestra la seguridad de la inversión y su proyección.

Invertir en una FIBRA nos presenta la oportunidad de diversificar nuestro capital, en lugar de comprar acciones o bonos específicos de una empresa o gobierno. Esencialmente, el inversionista se vuelve accionista de una pequeña porción del portafolio de la FIBRA que a su vez puede contar con decenas de inmuebles. Generalmente, estos inmuebles y el perfil de portafolio de cada FIBRA es determinado por su giro. A continuación, mencionamos por categorías las principales FIBRAs de México en base a los giros en los que operan.

Industrial

Enfocados en la administración de propiedades industriales. Cuentan con un portafolio de 190 inmuebles de clase A con enfoque en logística y manufactura y una ocupación del 96%.

Se especializan en apoyar a PYMEs y Start-ups en Mexico y ofrecen espacios industriales de co-working, agrupaciones y espacios convencionales y oficinas dentro de recintos industriales.

Enfocados en el sector industrial, este fidecomiso cuenta con 287 propiedades en el Bajío, centro y norte de México con una tasa de ocupación del 95.3%.

Hotelería

Enfocados en la adquisición, desarrollo y administración de hoteles de renombre internacional, con particular enfoque en viajeros ejecutivos. Cuentan con contratos de franquicia internacionales de las marcas Hampton Inn, Holiday Inn, Marriot, Camino Real, Crown Plaza y otras.

Fue la primera FIBRA en especializarse en desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles en el país. Cuentan con una buena distribución geográfica para sus 86 hoteles.

Comercial / Oficinas

Especializados en desarrollo, construcción y administración de centros comerciales y de usos mixtos y cuentan con 15 inmuebles.

Con sus 17 inmuebles, FIBRA Shop se especializa en centros comerciales en diversos estados del país.

Diversificado

Administración de propiedades a través de Colliers Int. Cuentan con 41 propiedades y un 95% de ocupación en diversos ramos inmobiliarios; tales como Walmart, Telmex, Soriana, Oxxo, Nissan, HSBC y DHL.

A pesar de destacar en el sector corporativo con sus 18 propiedades de oficina, también poseen 30 propiedades industriales y 6 inmuebles en el giro comercial.

Se especializan en administrar complejos industriales y centros comerciales. Cuentan con 17 propiedades y algunos de sus contratos están dolarizados.

Cuentan con 63 propiedades de retail y oficinas, 22 propiedades industriales y 3 en e ramo de educación. Tiene la particularidad de construir inmuebles a la medida de sus clientes para satisfacer sus requerimientos de ubicación y características.

Al contar con una administración 100% interna, les es posible maximizar ganancias para sus inversionistas. Con 16 propiedades, el 34% se encuentra en el ramo industrial, 30% oficinas, 27% comercial y 9% vivienda.

En 2011 se establecieron como la primer FIBRA de México. Su enorme portafolio de 560 propiedades esta diversificado en segmentos, geografía y clientes. 348 de sus propiedades operan en el giro comercial, 116 en el industrial y 96 en el mercado de oficinas.

Otros

Como su nombre lo sugiere, esta FIBRA se especializa en inmuebles educativos y cuentan con 17 instituciones, 5 edificios de oficinas y 35 centros de aprendizaje.

Este fidecomiso se especializa en desarrollar y operar mini-bodegas para auto-almacenaje personal.

¿Cuáles son los objetivos de una FIBRA?

Las FIBRAs son un gran instrumento financiero y hoy en día representan una alternativa contemporánea de inversión que se esta volviendo cada vez mas común y rentable. Donde además de capitalizar en la fluctuación del título en sí, el inversionista percibe repartición de dividendos. Por la naturaleza de las inversiones (sector inmobiliario) se considera una inversión de bajo riesgo y la prueba de esto está en que las FIBRAs han tenido gran aceptación con inversionistas institucionales que no se pueden permitir arriesgar el dinero de sus clientes.

A diferencia del inversionista convencional de bienes raíces, un inversionista de FIBRAs no está obligado a destinar grandes cantidades de capital. Es por esto que las FIBRAS han logrado derribar las barreras de lo convencional en materia de capital de inversión y abrir las puertas a inversionistas con diversos perfiles y posibilidades, para actuar en la medida que les resulte cómodo y rentable.

Virgilio Morales

Industrial Broker
virgilio.morales@ngkf.com

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